도시군시설계획으로 나누는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대한 내용을 살펴보겠습니다. 우리나라 전 국토에 빠짐없이 지정되어 있는 용도지역의 구분을 필수적으로 살펴보고, 용도지역의 행위제한 중 건축물에 적용되는 건폐율과 용적률 범위를 숙지해야 할 것입니다. 추가로 용도구역 중 올해 새롭게 신설된 공간재구조화계획과 관련된 내용을 알아보겠습니다.
목차
용도지역
1) 용도지역의 종류
1. 의의: 전국으 토지를 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로서 서로 중복되지 않게 도시군관리계획으로 결정하는 지역
<도시지역>
| 용도지역 | 세분화 | ||
| 주거지역 | 전용주거지역 | 제1종 | 단독주택 + 양호한 주거환경 |
| 제2종 | 공동주택 + 양호 | ||
| 일반주거지역 | 제1종 | 저층주택 + 편리 | |
| 제2종 | 중층주택 + 편리 | ||
| 제3종 | 중고층주택 + 편리 | ||
| 준주거지역 | 주거 + 상업, 업무기능 | ||
| 상업지역 | 근린상업지역 | ||
| 유통상업지역 | |||
| 일반상업지역 | |||
| 중심상업지역 | |||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 중화학공업, 공해성 공업 (주거 금지) | |
| 일반공업지역 | 환경을 저해하지 않는 일반 공업 | ||
| 준공업지역 | 경공업 그 밖의 공업 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 개발금지 | |
| 생산녹지지역 | 농업적 생산 위해 개발 유보 | ||
| 자연녹지지역 | 도시의 녹지공간 확보 등으로 제한적 개발 허용 | ||
<비도시 지역>
| 용도지역 | 세분화 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 자연환경보전지역 관련 |
| 생산관리지역 | 농림지역 관련 | |
| 계획관리지역 | 도시지역 편입 예상, 비도시에서 유일하게 개발허용 | |
| 농림지역 | 농업진흥지역, 보전산지 등 | |
| 자연환경보전지역 | 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 국가유산, 수산자원 보호와 육성 | |
용도지역의 지정절차
1) 원칙
- 시도지사 또는 대도시 시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정 (예외, 국토부장관도 가능)
2) 공유수면매립지에 관한 용도지역의 지정
1. 공유수면(바다)의 매립목적이 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 같으면 매립의 준공인가일부터 이웃한 용도지역으로 지정, 지정되면 특광시장+시장, 군수는 지체없이 고시
2. 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다르면 + 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있거나 이웃한 경우 용도지역은 도시군관리계획 결정으로 지정
3) 다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제
1. 도시지역으로 결정, 고시, 의제
- 항만구역으로 도시지역에 연접한 공유수면
- 어항구역으로 도시지역에 연접한 공유수면
- 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 (농공단지는 제외)
- 택지개발지구(도시개발구역)
- 전원개발사업구역 및 예정구역 (수력발전소는 제외)
2. 관리지역 특례: 관리지역에서 농업진흥지역으로 지정, 고시된 지역은 농림지역으로, 보전단지로 지정,고시된 지역은 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정고시된 것으로 봄
용도지역의 행위제한
1) 건축제한 (대통령령)
1. 제1종 전용주거지역(단독+양호): 단독주택, 제1종 근린생활시설 [조례] 연립주택, 다세대주택, 종교집회장, 유치원~고등학교, 어린이집, 주차장 (아파트는 X)
2. 제2종 전용주거지역(공동+양호): 제1종 전용주거지역 + 아파트
3. 제1종 일반주거지역(저층+편리): 제1종 전용주거지역 [조례] 제2종 근린생활시설 (아파트는 X)
4. 유통상업지역(도매시장 등): 주택건축불가
5. 전용공업지역: 주택건축불가, 기숙사는 조례로 가능
6. 녹지지역, 관리지역: 4층 이하 건축물만 가능
7. 농림지역: 주택 중 단독주택으로서 농어가주택만 가능 + 초등학교 가능
8. 자연환경보전지역: 단독주택으로서 농어가주택, 초등학교만 가능 [조례] 제1종 근린생활시설, 종교집회
2) 용도지역의 건폐율 및 용적률
1. 의의
- 건폐율: 대지면적에 대한 건축비율 (건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투명면적) - 수평규모 규제
- 용적률: 대지면적에 대한 연면적비율 (각 층의 바닥면적의 합계, 지하층과 주차용면적은 제외) - 층수, 높이 제한
2. 건폐율과 용적률의 최대한도
| 용도지역 | 세분화 | 건폐율 | 용적률 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 제1종 전용 주거지역 | 50 | 100 |
| 제2종 전용 주거지역 | 50 | 150 | ||
| 제1종 일반 주거지역 | 60 | 200 | ||
| 제2종 일반 주거지역 | 60 | 250 | ||
| 제3종 일반 주거지역 | 50 | 300 | ||
| 준주거지역 | 70 | 500 | ||
| 상업지역 | 근린상업지역 | 70 | 900 | |
| 유통상업지역 | 80 | 1100 | ||
| 일반상업지역 | 80 | 1300 | ||
| 중심상업지역 | 90 | 1500 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70 | 300 | |
| 일반공업지역 | 70 | 350 | ||
| 준공업지역 | 70 | 400 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20 | 80 | |
| 생산녹지지역 | 20 | 100 | ||
| 자연녹지지역 | 20 | 100 | ||
| 비도시지역 | 관리지역 | 보전관리지역 | 20 | 80 |
| 생산관리지역 | 20 | 80 | ||
| 계획관리지역 | 40 | 100 | ||
| 농림지역 | 20 | 80 | ||
| 자연환경보전지역 | 20 | 80 | ||
3) 건폐율, 용적률의 특례
1. 개발진흥지구(도시지역 외 지역): 건폐율 40 / 용적률 100 (계획관리지역과 동일)
2. 수산자원보호구역: 건폐율 40 / 용적률 80
3. 농공단지: 건폐율 70 / 용적률 150
4) 용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위제한 등
1. 미지정지역: 자연환경보전지역 규정 적용 (20/80 <-규제가 가장 센 곳)
2. 미세분지역: 도시지역은 보전녹지지역(20/80), 관리지역은 보전관리지역(20/80)
3. 도시지역 중 접도구역 적용X, 농지취득자격증명 적용X, 다만 녹지지역 농지로서 도시군계획시설사업에 필요하지 않은 농지는 농취증 적용함
용도지구
1) 의의
- 용도지구란 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키기 위함, 중복지정 가능
- 도시군관리계획으로 결정하므로 시도지사 또는 대도시 시장이 원칙 지정, 국토부장관 예외 지정 가능
2) 용도지구의 지정
- 건축제한은 도시군계획조례로 정함
| 용도지구 | 세분 | ||
| 경관지구 | 경관의 보전, 관리, 형성 | 자연경관지구 | |
| 시가지경관지구 | |||
| 특화경관지구 | 수변, 건축물 | ||
| 고도지구 | 최고한도 규제 * 도시군관리계획으로 높이 지정 |
||
| 방화지구 | 화재 예방 | ||
| 방재지구 * 도시군관리계획으로 결정 * 재해저감대책 포함 필수 |
재해 예방 (최근 10년 내 2회 이상 발생하여 인명피해) | 시가지방재지구 | 시설개선 |
| 자연방재지구 | 건축제한 | ||
| 보호지구 | 역사문화환경보호지구 | 시설 및 지역 (경주) | |
| 중요시설물보호지구 | 항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설의 보호 | ||
| 생태계보호지구 | |||
| 취락지구 | 마을 정비 * 4층 이하 건축물 |
자연취락지구 | 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 |
| 집단취락지구 *개발제한구역 관련 법령 * 지구단위계획, 개발계획 없으면 해당 용도지역에서 허가한 건축물만 가능 |
개발제한구역 내 | ||
| 개발진흥지구 | 주로 비도시, 계획관리지역 | 주거개발진흥지구 | |
| 산업유통개발진흥지구 | 공업, 유통을 중심 | ||
| 관광휴양개발진흥지구 | |||
| 복합개발진흥지구 | 주거, 공업, 유통/물류, 관광/휴양 중 2가지 기능 중심 | ||
| 특정개발진흥지구 | 특정한 목적(EX. 야구장) | ||
| 특정용도제한지구 | 입지 제한 | ||
| 복합용도지구 | 입지 완화 (일반주거, 일반공업, 계획관리지역에 지정) | * 건축제한만 완화 * 전체 면적의 1/3 이하 면적 * 일반주거지역 + 준주거지역 허용 건축물 (공장, 장례시설 X) * 일반공업지역 + 준공업지역 허용 건축물 (아파트, 단란주점, 안마시술소, 노유자시설 X) |
|
3) 용도지구의 신설
- 기존 지역/지구만으로 효율적 토지이용 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있을 것
- 행위제한 완화하는 용도지구 신설하지 않을 것
4) 용도지역, 용도지구 건축제한 특례
1. 용도지역, 용도지구 내 도시군계획시설은 건축제한 규정 적용 X
2. 방재지구 내 건축물은 1층 필로티 부분 층수에서 제외
용도구역
1) 개발제한구역
1. 국토교통부장관이 필요시 또는 국방부장관 요청으로 보안상 제한이 인정되면 도시군관리계획으로 결정
2. 따로 법률로 정함
2) 도시자연공원구역
1. 시도지사 또는 대도시 시장이 식생이 양호한 산지 개발 제한 필요시 지정, 도시군관리계획으로 결정
2. 따로 법률로 정함
3) 시가화조정구역
1. 시도지사가 무질서한 시가화 방지 위해 5~20년 이내의 기간 동안 시가화 유보 필요시 지정, 도시군관리계획으로 결정
- 국가계획과 연계 시에는 국토교통부장관이 지정할 수 있음
- 실효: 시가화 유보기간이 끝난 다음 날부터 효력 잃음, 실효 시 결정권자가 고시해야 함
2. 행위제한
- 도시군계획사업: 시가화조정지역에서 사업시행이 불가피 + 관계 기관 장 요청 + 국토교통부장관 인정 시에만 가능
- 허가대상: 특별시장, 광역시장, 시장, 군수에게 허가
v 농/임/어업용 건축물
v 기존면적 포함 33제곱미터 이하 관리용건축물
v 공동, 공익, 공공시설 (기존면적 포함 100제곱미터 이하 주택 증축)
v 경미한 행위
4) 수산자원보호구역
1. 해양수산부장관이 입안, 지정, 도시군관리계획으로 결정
2. 수산자원관리법에 따라 건축제한
3. 건폐율 40%, 용적률 80%
5) 도시군계획시설 입체복합구역
1. 도시군관리계획 결정권자가 지정
- 도시군계획시설 준공 후 10년이 경과하여 시설 정비가 필요한 경우
2. 행위제한은 대통령령으로 정함
3. 완화상한: 해당 용도지역별 최대한도의 200% 이하
6) 새로운 유형의 용도구역
1. 공간재구조화계획의 입안: 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 도시혁신구역(계획) / 복합용도구역(계획) / + 입체복합구역 함께 입안 지정
- 필요시 입안자 요청에 따라 국토교통부장관이 입안하는 것도 가능
2. 입안의 제안, 절차는 도시군관리계획 준용
3. 결정은 국토부장관, 시도지사 직접, 시장군수가 신청하면 도지사가 결정, 대도시 시장은 결정 X
4. 협의, 심의 시 시도지사가 결정하는 공간재구화계획은 중앙도시계획위원회 심의 거쳐야 함