부동산, 특히 토지는 유한하기 때문에 이를 얻고 활용하는 비용에 따라 수익이 달라질 수 있습니다. 이에 대한 다수의 학자가 논의한 이론에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 과거 농경시대 토지의 비옥도로 판단했을 때부터 이후 산업화, 그리고 현재 거주지 중심의 지대이론을 다루겠습니다.
목차
지대이론
1) 리카도의 차액지대설
1. 생산성의 차이에 따른 토지의 비옥도가 지대를 결정
2. 지대발생의 원인: 우등지의 희소성, 토지의 수확체감의 법칙
- 우등지: 생산성(비옥도)이 있는 토지 / 열등지: 생산성이 낮은 토지
- 최열등지(한계지): 생산성이 가장 낮은 토지, 생산물가격과 생산비가 일치, 지대가 발생하지 않음 (조방한계, 손익분기점)
3. 지대수입은 아무런 노력 없이 얻는 불로소득(잉여), 곡물가격에 영향을 주는 비용이 아님
2) 마르크스의 절대지대설
1. 비옥도가 전혀 없는 한계지에도 지대는 존재함 (토지를 소유한다는 자체만으로 절대적으로 지대 발생)
2. 토지의 비옥도, 위치 등과 관계없이 한계지(최열등지)에서도 지대는 발생함
3) 마샬의 준지대이론
1. 고전학파인 리카도의 지대이론의 논리를 이어받아 기본골격으로 재편성
2. 준지대: 인공적인 자본재(고정생산요소; 기계, 기구, 설비 등 사람이 만든 것)로부터 얻는 일시적인 소득
3. 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정됨
4) 파레토의 경제지대
1. 경제지도는 총수입에서 전용수입을 제외한 것, 전용수입을 초과하여 생산요소에 추가로 지불되는 보수 (잉여분)
- 공급이 제한되어 있거나 / 공급의 가격탄력성이 낮은(비탄력적인), 생산요소에서 발생하는 추가적인 소득
- 공급이 완전비탄력적인 경우 수입 전체가 경제지대가 됨
- 희소성이 높을 수록 경제지대는 높아짐
2. 전용수입: 현재의 용도에서 다른 용도로 전용되지 않고 그대로 사용되기 위해 지불해야하는 최소한의 지급액 (기회비용)
5) 튀넨의 위치지대설
1. 고립국이론에서 농업용 토지 할당 설명
- 지대의 결정이 위치에 따라 달라지고, 토지생산물의 수송비 절약분이 지대가 됨
- 중심지에서 거리가 멀어질수록 수송비가 늘어나므로 지대가 감소
- 기울기가 급한 작물은 단위거리당(한계) 수송비의 부담이 큼
2. 생산물가격, 생산비, 수송비, 인간의 행태에 따라 한계지대곡선의 기울기는 달라짐
- 집약적 농업의 경우 기울기 급해지고, 조방적 농업의 경우 기울기 완만해짐
3. 입찰지대: 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액, 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대
- 가장 높은 지대 지불하는 주체가 중심지에 가깝게 입지
- 입찰지대곡선은 각 위치별로 최대의 지대지불능력을 나타내는 각 지대곡선을 연결한 곡선(포락선)
4. 교통 발달로 한계운송비가 감소하면 입찰지대곡선의 기울기는 완만해짐 -> 외곽지역의 토지수요가 증가 (교외화현상)
도시지대이론
1) 알론소의 입찰지대이론
1. 튀넨의 이론을 도시토지이용으로 확장, 발전시킴
- 최대의 순현가(수익)을 올릴 수 있어서 가장 높은 지대를 지불하려는 주체에게 해당 토지의 이용이 할당됨
2. 입찰지대: 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액
3. 도심 쪽 입찰지대곡선은 급격사, 외곽으로 갈 수록 기울기 완만 (상업지역->주거지역->공업지역)
2) 헤이그의 마찰비용이론
1. 중심지로부터 멀어질수록 / 수송비(교통비)는 증가하고 / 지대는 감소 -> 수송비(교통비) 강조
2. 마찰비용 = 지대 + 교통비, 토지는 고정되어 있으므로 교통비의 절약액이 지대
도시공간구조이론
1) 버제스의 동심원이론
1. 튀넨의 동심원적 토지이용모델을 응용
- 도시의 구조가 거주지분화현상을 통해 침입, 경쟁, 천이 등의 과정을 통해 원형을 그리면서 팽창, 형성
- 도시생태학의 관점
2. 외곽으로 멀어질수록 접근성, 지대, 인구밀도는 낮아지고 주거환경은 쾌적해짐 -> 소득이 높을 수록 외곽으로 주거 이동
- 중심업무지구(도매업, 경공업 등 혼재) -> 천이 -> 근로자(저소득층) 주거지대 -> 중산층 주거지대 -> 통근자(고소득층) 주거지대
2) 호이트의 선(扇)형이론
1. 도시공간구조가 도심에서 뻗은 방사형 교통망을 따라 형성, 발전 (쐐기형이론, 축이론)
- 고소득층 주거지는 주요간선도로 인근(교통망 축)에 가까이 입지하는 경향
- 주택가격의 지불능력이 주거지 공간이용의 유형을 결정하는 중요한 요인
3) 해리스, 울만의 다핵심이론
1. 도시 내부의 토지이용은 몇 개의 분리된 핵심과 그 주위에서 형성됨
- 대도시 내 다핵심의 기능적 지역분화 (동심원이론과 선형이론 결합)
- 중심업무지역 외에도 부도심이 존재
2. 전통적인 소도시는 단핵패턴, 현대적 대도시는 다핵패턴
3. 다핵심이 발행하는 요인
- 동종활동의 집적이익 추구
- 이종활동의 이해 상반(입지적 비양립성)
- 지대지불능력의 차이
- 특정활동에 따른 특수시설
상업입지이론
1) 레일리의 소매인력법칙(소매중력법칙)
- A도시가 크다면 더 많은 소비자들이 A도시로 갈 것이므로 상권의 분기점(경계)는 B도시 쪽에 가까워질 것
A:B = A도시의 인구 / B도시의 인구 X (B도시까지의 거리 / A도시까지의 거리)²
2) 컨버스의 분기점모형(수정소매인력법칙)
- 경쟁관계에 있는 두 점포의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점 구하는 방법
A:B = A점포의 면적 / B점포의 면적 X (B점포까지의 거리 / A점포까지의 거리)² = 1:1
3) 허프의 확률모형(소매지역이론)
- 다수의 중심지(점포)에 적용 가능
- 특정 매장의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 효용이라는 비공간 요인도 고려
- 교통조건과 특성에 따라 달라지며 조건이 나쁠수록 공간(거리)마찰계수가 커지게 됨 (전문품점은 일상용품점보다 공간마찰계수 값이 작은 편)
특정점포에 구매하러 갈 중력(유입력) = 매정면적 / 거리의 마찰계수 제곱
4) 크리스탈러의 중심지이론
1. 도시의 분포와 중심지의 형성과정을 최소요구치와 재화의 도달범위의 관계를 통해 설명하는 거시적 관점의 입지이론
- 중심지: 각종 재화와 서비스의 공급기능이 집중되어 배후지에 제공하는 중심지역
- 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요요구규모 (최소한의 인구수)
- 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
- (재화의) 도달범위: 중심지로부터 수요가 0이 되는 지점까지의 거리, 소비자가 기꺼이 통행할 수 있는 최대한의 범위
-> 중심지가 성립하기 위해서는 최소요구치보다 재화의 도달범위가 더 커야함
2. 단일중심지 시장 형태는 원형, 다수중심지 이상적 시장 형태는 정육각형
3. 중심지 계층
- 고차중심지(고차재와 저차재 모두 취급; 대형마트, 대도시)
- 저차중심지(저차재, 개별서비스 취급; 편의점, 동사무소)
- 중심지 계층구조(포섭의 원리): 고차중심지의 배후지 안에 낮은 중심지들의 배후지와 중심지가 분할, 포섭되는지에 대한 공간 구조체계
5) 넬슨의 소매입지이론
- 점포가 최대 이익을 얻을 수 있으려면 어디에 입지해야 하는가에 대한 원칙
- 양립성: 서로 다른 점포가 인접해있으면 고객을 서로 주고받으면서 점포의 매출액 높아짐 (EX. 대형마트, 백화점 등)
6) 상권이론
- 상권의 규모는 상품, 서비스에 따라 다르며, 상권의 범위는 점포의 면적과 비례 / 구매빈도와 반비례 함
현상)
7) 점포유형
1. 집심성 점포: 도심이나 중심지에 입지해야 유리한 점포 (백화점, 영화관, 보석점 등)
2. 집재성 점포: 동업종의 점포가 의도적으로 모여야 유리한 점포 (가구점, 전자상가 등)
3. 산재성 점포: 상권의 크기가 한정되어서 분산입지해야 유리한 점포 (세탁소, 이발소 등)
4. 국부적 집중성 점포: 동업종의 점포끼리 국부적 중심지(외곽)에 입지하는 것이 유리한 점포 (농기구점, 철공소 등)
5. 전문품점: 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취향에 따라 구매하는 상품 취급 점포 (명품관 등)
6. 선재품점(매회품점): 여러 상점에서 비교한 후 구매하는 상품 취급 점포 (전자제품, 의류, 가구 등), 집재성 점포에 해당
7. 편의품(일상용품)점: 일상 생활필수품 판매 점포
공업입지이론
1) 베버의 최소비용이론
1. 생산비용이 최소가 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 접근방법
- 수송비, 노동비, 집적이익 고려하는데 이 중 수송비가 제일 중요
- 수송비 최소화지점 > 노동비 최소화지점 > 집적이익 최대화지점
- 원료지수: 국지원료 중량 / 제품 중량 (1보다 크면 원료지향형 입지, 1보다 작으면 시장지향형 입지)
2. 입지삼각형모델을 통한 공장의 최적입지
- 등운송비선: 같은 동심원상에서는 위치와 관계없이 수송비가 항상 일정
- 수송비 증가보다 노동비 감소가 크다면 최적입지는 삼각형 밖일 수도 있음
2) 뢰쉬의 최대수요이론
1. 수요가 최대가 되는 지점이 기업의 이윤을 극대화시키는 최적입지가 된다는 것 (시장확대가능성이 가장 높은 곳)
- (원자재) 비용은 일정하다고 보고, 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제
3) 산업별 입지유형
1. 원료지향형 입지
- 원료의 중량이 제품보다 큰 경우 / 생산과정에서 제품의 무게가 감소 -> 중량감소산업
- 국지, 편재원료 사용(시멘트), 부패하기 쉬운 원료(생선통조림)
- 원료지수(MI) > 1
2. 시장지향형 입지
- 제품중량이 원료보다 큰 경우
- 보편원료 사용(물, 주류), 부패하기 쉬운 제품(가구)
- 원료지수(MI) < 1
3. 집적지향형 산업: 수송비 비중 적고 기술연관성 높아 특정 지역에 집중적으로 입지하는 것이 유리 (기술, 시설 공동이용)
4. 중간지향형 산업: 원료산지와 소비시장 사이의 수송수단이 바뀌는 지점에 입지, 항구 등에 집중 입지
5. 노동지향형: 노동비를 절감할 수 있는 저임금지역에 입지 (의류, 신발 제조산업)