토지의 이동이란 토지의 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표)를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말합니다. 축척변경은 기존 지적도에 등록된 낮은 축척을 높은 축척으로 변경함으로써 정밀도를 높이는 것인데, 이 때 토지 면적 등이 변경될 수 있으므로 엄격한 절차에 따릅니다. 이로 인해 변경되는 지적정리와 측량에 대해서도 살펴보겠습니다.
목차
토지이동의 사유
1) 신규등록
1. 신규등록 대상토지: 새로이 조성된 토지, 지적공부의 등록에서 누락된 토지
2. 신규등록할 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 함
3. 첨부서류: 법원의 확정판결서, 준공검사확인증, 기획재정부장관과 협의한 문서의 사본, 소유권을 증명할 수 있는 서류(등기부x)
- 지적소관청이 관리하는 서류는 지적소관청의 확인으로 제출 갈음할 수 있음 (측량성과도)
4. 토지표시는 지적소관청이 조사, 측량하여 지적공부에 등록
5. 토지소유자는 지적소관청이 조사, 확인하여 등록
6. 등기부가 존재하지 않으므로 등기촉탁 안함
2) 등록전환
1. 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것
2. 등록전환 대상토지
- 개발행위 허가 받은 경우
- 대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우
- 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우 (ex. 개발제한구역에 건물 세운 경우)
- 도시군관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우 (ex. 시골 지역의 산 일부가 도시로 편입)
3. 등록전환할 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청
4. 첨부서류: 개발행위 허가 증명 서류
5. 반드시 지적측량 해야 함: 면적차이가 오차허용범위 이내 -> 등록전환면적으로 결정, 오차 초과 -> 임야대장, 임야도 지적소관청 직권으로 정정한 후 등록전환
6. 등록전환 하면 임야대장 및 임야도 등록 말소
7. 등기촉탁 함
3) 분할
1. 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것
2. 분할신청 대상토지
- 소유권 이전, 매매 등
- 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우
-> 임의적 분할 -> 토지소유자 자유로 신청
- 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때 (의무적 분할)
-> 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청
3. 첨부서류
- 분할이 개발행위 허가 등의 대상인 경우에는 개발행위 허가 받은 이후에 분할 신청 가능 (분할허가서 첨부)
- 형질변경 등으로 용도가 변경되어 의무적으로 분할신청할 때는 지목변경 신청서 제출
4. 측량해야 함: 면적차이가 허용범위 이내: 분할 후의 각 필지의 면적에 따라 나눔(안분), 허용범위 초과 -> 지적공부상의 면적 또는 경계를 정정
4) 합병
1. 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것
2. 합병 대상토지
- 토지소유자가 필요로 하는 경우
- 주택법에 의한 공동주택 부지
- 도로, 제방, 하천, 공장용지, 학교용지, 수도용지, 공원 등 공공용 지목
3. 합병신청의 원칙은 소유자의 임의적 의사이나 예외로 의무적 합병사유가 있음
- 주택법에 의한 공동주택 부지, 공공용 지목
- 합병사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 함
4. 합병의 제한
- 1필지성립요건에 부합하지 않을 때
- 저당권 있거나 신탁등기가 있는 경우
- 지목은 같으나 일부 토지의 용도가 다르게 되어 분할대상토지인 경우
- 소유자별 공유지분이 다른 경우
- 축척변경 시행 지역과 그 밖의 토지가 합병하는 경우
- 토지소유자의 주소가 다른 경우
5. 지적측량은 필요없으나 토지이동조사 해야 함
5) 지목변경
1. 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것
2. 지목변경 대상토지
- 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
- 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
- 도시개발사업 등의 추진을 위해 사업시행자가 공사준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우
3. 신청절차
- 60일 이내에 신청
- 서류: 국유지, 공유지의 경우 용도폐지되었거나 사실상 공공용으로 사용되지 않음을 증명하는 서류
- 지적소관청이 관리하는 서류는 지적소관청의 확인으로 서류 제출 갈음
4. 측량은 필요없으나 토지이동조사 실시해야 함
5. 일시적, 임의적 용도변경은 지목변경 불가능 (영속성의 원칙)
6) 바다로 된 토지의 등록말소 및 회복
1. 바다로 된 경우 / 원상으로 회복 불가능 / 다른 지목의 토지로 될 가능성이 없을 때
2. 신청절차
- 지적소관청이 토지소유자에게 통지 -> 통지받은 날부터 90일 이내에 등록말소신청
- 등록말소 신청하지 않으면 지적소관청이 직권으로 말소 -> 정리결과를 토지소유자 및 해당 공유수면관리청에 통지
- 말소된 토지의 회복 시 지적소관청이 회복등록 (날짜제한 없음)
7) 토지의 특수이동
1. 등록사항의 오류정정
2. 행정구역의 명칭변경 등
3. 축척변경
축척변경
1) 축척변경의 절차
- 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위해 / 작은 축척을 큰 축척으로 변경하는 것
1. 요건
- 토지소유자 2/3 이상의 동의
- 축척변경위원회 의결
- 시도지사 또는 대도시 시장 승인
- 의결 및 승인 필요없는 경우: 합병하려는 토지가 축척이 다른 지적도에 등록 / 도시개발사업 시행에서 제외된 토지
2. 축척변경 절차순서 (축척변경 중에는 지적공부정리와 경계복원측량 정지, 경계점표지 설치 위한 경계복원측량은 제외)
- 축척변경시행공고 (20일 이상)
- 토지소유자 등의 경계점표시의무 (30일 이내)
- 축척변경측량 및 토지표시사항의 결정
- 지번별 조서 작성
2) 청산절차
- 측량결과 면적 증감 발생 시 청산금의 산정 (증감면적이 허용범위 이내, 소유자 전원이 합의 서면 제출 시는 제외)
- 지번당 금액 결정 (지적소관청이 미리 조사 -> 축척변경위언회 의결로 결정)
- 청산금 공고 (15일 이상)
- 청산금 납부/수령 통지 (20일 이내)
- 이의신청 (1개월 이내, 토지소유자 -> 지적소관청 -> 축척변경위원회)
- 납부/수령 (6개월 이내)
- 납부, 수령 완료 시 확정공고, 확정공고일에 토지이동이 있는 것으로 봄
- 차액 발생 시 지방자치단체 수입/부담
3) 축척변경위원회
1. 지적소관청에 축척변경위원회 둠
2. 인원: 5~10명 이내, 절반 이상은 토지소유자, 소유자가 5명 이하이면 전원 위원 위촉
3. 위원장은 지적소관청이 지명
4. 기능: 축척변경 시행계획 관련, 청산금 산정 및 이의신청 관리, 지적소관청이 회의에 부치는 사항
5. 회의소집은 개최 5일 전에 서면 통지
4) 토지이동의 신청권자
1. 원칙: 토지소유자
2. 대위하는 경우
- 공공사업 등의 사업시행자 대위신청
- 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 국가나 지방자체가 취득하는 토지
- 공동주택의 관리인 또는 사업시행자
- 채권자
3. 도시개발사업 등에 따른 토지이동 신청특례
- 도시개발사업 등 대규모사업으로 인해 토지의 이동이 있으면 토지개발사업 시행자가 지적소관청에 신고 (토지소유자x)
- 15일 이내에 지적소관청에 신고 (신고안하면 토지소유자가 시행자에게 요청해야 함)
- 공사 준공된 때 토지이동이 있는 것으로 봄
지적공부의 정리 등
1) 지적공부의 정리
1. 토지이동에 따른 지적공부의 정리
- 정리대상: 토지이동사유 (지번 변경, 지적공부 복구, 신규등록/등록전환/분할/합병/지목변경 등)
- 정리방법: 지적소관청이 토지이동결의서 작성
2. 토지소유자 등의 변경에 따른 지적공부의 정리
- 신규등록 토지의 소유자 등록은 지적소관청이 직접
- 이미 등록된 토지의 소유자 정리는 등기관이 지적소관청에 소유권변경사실의 통지 / 지적소관청 직권 / 토지소유자 신청
v 소유권변경사실의 통지 시 등기부와 대장의 토지가 일치하지 않으면 관할 등기관서에 통지(불부합통지)
v 근거서류는 등기관련서류
2) 지적공부의 정정
1. 토지표시등록사항의 정정
- 지적소관청 직권 (토지이동정리 결의서와 차이 / 면적 증감없이 위치만 정정 / 지적공부 또는 지적측량성과와 차이 등)
- 등록사항 정정 대상토지의 대장/등본 열람 시에는 등록사항 정정 대상토지라고 적은 부분을 흑백반전, 붉은색으로 기재
- 토지소유자 신청: 토지 경계변경 시에는 인접 토지소유자의 승낙서 또는 판결서, 경계 또는 면적 변경시에는 등로가항 정정 측량성과도 첨부
2. 토지소유자 관련 정정
- 기등기 토지 소유자 정정: 직권, 신청 가능 + 등기관련서류 참고
- 미등기 토지 소유자 정정: 신청만 가능 + 가족관계 기록사항에 관한 증명서 참고
3) 토지표시변경 등기촉탁
- 토지소유자의 신청에 의해 지적공부에 토지의 이동사항을 등록한 경우 (신규등록은 제외)
4) 지적공부정리의 통지
1. 토지소유자 신청 없이 지적소관청이 직권으로 토지이동조사, 측량하여 토지이동한 때
2. 지적공부정리 통지의 시기
- 변경등기 필요한 경우: 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내
- 변경등기 불필요한 경우: 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내
지적측량
- 지적측량이란 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위해 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량
1) 지적측량의 대상과 방법
1. 지적측량의 대상
- 지적기준점을 정하는 경우(기초측량)
- 바다가 된 토지의 등록을 말소하는 경우(해면성 말소/회복측량)
- 지적공부의 등록사항을 정정하는 경우(등록사항정정측량)
- 도시개발사업 등 시행지역에서 토지의 이동이 있는 경우(지적확정측량)
- 경계점을 지상에 복원함에 있어 측량을 필요로 하는 경우(경계복원측량)
- 지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하기 위해필요로 하는 경우(지적현황측량)
- 지적측량 하지 않는 경우: 지번변경, 지목변경, 토지의 합병, 위치 정정(면적증감x)
2. 기초측량(지적기준점측량)의 순서
계획 수립 -> 준비 및 현지답사 -> 선점 및 조표(기준점 먼저 설치) -> 관측 및 계산과 성과표 작성
2) 지적측량의 절차
1. 지적측량의 의뢰서 제출
- 지적측량수행자: 지적측량업의 등록한 자(지적측량업자), 한국국토정보공사 (검사측량, 지적재조사측량은 지적소관청)
2. 지적측량수행자는 지적측량 수행계획서를 의뢰받은 다음 날까지 지적소관청에 제출
3. 지적측량기간 및 측량검사기간
- 의뢰받은 경우: 측량기간 5일 + 측량검사기간 4일
- 지적측량기준점 설치: 지적기준점 15점 각 4일 / 4점마다 1일 가산 ex. 지적기준점 17개 각 5일, 지적기준점 21개 각 6일
- 협의, 계약 시: 전체 기간의 3/4 측량기간 + 전체 기간 1/4 검사기간
- 수수료의 경우, 직권 조사/측량 시에는 징수하지만 바다로 된 토지등록말소 시에는 제외
4. 지적소관청의 검사측량
- 지적측량수행자는 측량성과자료를 지적소관청에 제출
- 국토교통부장관이 고시하는 면적 규모 미만의 지적확정측량성과는 지적소관청에서 검사
- 국토교통부장관이 고시하는 면적 규모 이상(+지적삼각점측량)의 지적확정측량성과는 시도지사, 대도시 시장이 검사
- 지적공부를 정리하지 않는(변경이 없는) 경계복원측량과 지적현황측량은 검사하지 않음
5. 성과 검사 인정되면 지적측량수행자에게 지적측량성과도 발급 -> 지적측량수행자는 측량의뢰인에게 결과부 발급
6. 지적측량기준점
| 구분 | 기능 | 성과의 관리 | 성과의 열람신청 |
| 지적삼각점 | 국가기준점 기초로 정한 지적측량기준점 | 시/도지사 | 시/도지사, 지적소관청 |
| 지적삼각보조점 | 지적삼각점 보조 | 지적소관청 | 지적소관청 |
| 지적도근점 | 세부측량 | 지적소관청 | 지적소관청 |
3) 지적위원회 및 지적측량 적부심사
1. 중앙지적위원회
- 국토교통부에 둠
- 기능: 지적 관련 (정책 개발, 연구개발, 적부심사, 측량기술자 양사, 지적기술자 업무정지 처분 및 징계요구 등)
- 구성: 위원장(지적업무 담당 국장), 부위원장(담당 과장) 각 1명을 포함해 5명 이상 10명 이하
- 임기: 2년 (위원장, 부위원장 제외)
- 회의 소집: 5일 전까지 서면 통지
2. 지적측량 적부심사
- 신청자: 토지소유자, 이해관계인, 지적측량수행자 -> 관할 시도지사를 거쳐 지방지적위원회에 청구
- 청구를 받은 시도지사는 30일 이내에 조사하여 지방지적위원회에 회부
- 지방지적위원회는 60일 이내에 심의, 의결 (30일 이내 1번 연장 가능) + 의결서 나오면 지체없이 시도지사에게 전달
- 시도지사는 7일 이내에 적부심사 청구인에게 의결서 통지 (90일 이내에 재심사 청구 가능함을 서면으로 알려야 함)
-----------
- 의결에 불복하는 경우 90일 이내에 재심사청구서를 국토교통부장관 거쳐 중앙지적위원회에 청구
- 청구를 받은 국토교통부장관은 30일 이내에 중앙지적위원회에 회부
- 중앙지적위원회는 60일 이내에 심의, 의결 (30일 이내 1번 연장 가능) + 의결서 나오면 지체없이 국토교통부장관 전달
- 국토교통부장관은 7일 이내에 의결서 통지 (청구인, 관할 시도지사에게)