공인중개사무소를 운영하면서 반드시 하는 일 중 몇가지에 대해 상세히 살펴보겠습니다. 사무실에 자격증 등 게시해야하는 서류와 사무소 명칭이 있겠으며, 이외에 부동산중개업을 하며 겸업할 수 있는 업무 내용, 이외에 휴업 혹은 폐업 시 절차에 대해서도 살펴보겠습니다. 별도로 중개계약 시 계약서 관련 사항과 부동산거래정보망에 대한 내용도 다루도록 하겠습니다.
목차
게시, 사무소명칭, 표시광고
1) 게시의무
1. 게시사항: 위반 시 100만원 이하 과태료
- 중개사무소등록증 원본(분사무소는 분사무소설치신고확인서 원본)
- 중개보수, 실비의 요율 및 한도액표
- 공인중개사 자격증 원본
- 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
- 사업자등록증
2. 사무소 명칭: 위반 시 100만원 이하 과태료
- 공인중개사무소 또는 부동산중개 포함해야 함 (중개인은 부동산중개만 가능)
- 옥외광고물(간판)에는 대표자 성명 표기
- 등록관청은 위반한 사무소의 간판에 철거 명할 수 있음 (행정대집행법에 의거)
- 개업공인중개사가 아닌 자가 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천마원 이하 벌금
2) 표시광고
1. 명시할 사항: 위반 시 100만원 이하 과태료
- 개업공인중개사의 성명
- 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 개설 등록번호
2. 인터넷 광고 시 명시할 사항
- 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래형태
- (건축물) 총 층수, 사용승인/사용검사/준공검사 받은 날, 건축물 방향, 방 개수, 욕실 개수, 입주가능일, 주차대수, 관리비
3. 부당한 표시 광고: 위반 시 500만원 이하 과태료
- 존재하지 않는 중개대상물에 대한 광고
- 사실과 다르거나 과장된 광고
- 존재하지만 실제로 중개 대상 될 수 없는 중개대상물에 대한 광고
- 존재하지만 실제로 중개 의사가 없는 중개대상물에 대한 광고
- 중요한 사실을 은폐, 축소한 광고
3) 인터넷 광고 모니터링
1. 모니터링 주체는 국토교통부 장관 (위탁 가능)
- 기본 모니터링 업무: 분기별로 실시, 매 분기 마지막날부터 30일 이내에 결과보고서 제출
- 수시 모니터링 업무: 계획서 제출하고, 업무 완료일부터 15일 이내 결과보고서 제출
2. 결과보고서를 시도지사 및 등록관청 등에 통보하고 조사, 조치 요구 가능 -> 10일 이내에 통보해야 함
3. 정보통신서비스 제공자는 국토교통부장관이 자료제출요구나 조치요구에 불응하면 500만원 이하 과태료
4) 업무지역
1. 공인중개사의 업무지역은 전국
2. 법 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개인공인중개사(중개인)은 관할구역에서만 가능 -> 위반 시 업무정지
- 부동산거래정보망에 가입 + 이를 이용하여 중개하는 경우 + 정보망에 공개된 관할구역 외 중개대상물 중개 가능
겸업 및 고용인
1) 겸업
1. 중개법인의 겸업: 위반 시 등록취소 또는 업무정지처분, 중개보수 규정 적용x
- 주택 및 상가의 임대관리 등 관리대행업
- 부동산의 이용/개발/거래에 관한 상담업 (컨설팅)
- 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공업 (프랜차이즈))
- 주택 및 상가의 분양대행업
- 경매/공매대상 부동산 권리분석 및 취득 알선, 매수신청대리업
- 주거이전에 부수되는 용역의 알선업
2. 개업공인중개사는 경매/공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득 알선, 매수신청 또는 입찰신청 대리 가능
- 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청 대리 시에는 법원에 등록해야 함
2) 고용인
1. 고용 및 고용관계의 종료
- 중개보조원 수 제한: 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배 초과 불가
-> 위반 시 등록취소, 1년 이하 징역 도는 1천만원 이하 벌금형
- 고용신고: 실무교육, 직무교육 등을 받은 뒤 업무개시 전까지 등록관청에 신고 (전자문서도 가능, 인장등록 함께 가능)
-> 등록관청이 시도지사에게 자격확인요청 등 진행, 외국인은 결격사유여부 서류 제출해야 함
- 고용관계 종료신고는 10일 이내
-> 위반 시 업무정지
- 협회통보: 등록관청은 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보
2. 고용인의 업무범위: 업무개시 전 교육 및 신고, 종료 후 10일 내 신고
- 소속공인중개사: 중개업무 수행 / 중개행위 시 서명 및 날인(인장등록) / 실무교육, 연수교육 대상
- 중개보조원: 단순 보조업무 / 중개보조원임을 미리 알려야 함 (위반 시 500만원 과태료) / 직무교육 대상
3. 고용인의 업무상 행위로 인한 개업공인중개사의 책임: 양벌규정(벌금형 결격아님), 감독 잘했으면 제외
인장등록, 휴업 및 폐업, 간판 철거
1) 인장등록
1. 시기: 업무 개시 전
2. 인장의 규제
- 개인: 성명이 나타난 인장으로 가로,세로 각각 7~30mm 이내
- 법인: 상업등기규칙에 따라 신고한 법인의 인장, 분사무소는 법인의 대표자가 보증하는 인장
3. 인장의 등록장소: 등록관청 (분사무소는 주된 사무소 소재지 관할)
4. 변경 시에는 7일 이내에 등록해야 함
5. 등록방법 (전자문서 등록 허용)
- 개인: 변경신고서 + 중개사무소등록증 원본 첨부
- 법인: 상업등기규칙에 따른 인감증명서의 제출로 갈음
6. 제재: 업무정지 또는 자격정지
2) 휴업 및 폐업
1. 사전신고: 3개월 초과하는 휴업 또는 폐업 시 중개사무소등록증 첨부하여 등록관청에 미리 신고 (전자문서 불가)
- 사업자등록증 함께 제출 시 세무서에 송부해줌
-> 신고 없이 3개월 초과 휴업, 폐업 시 100만원 이하 과태료
2. 휴업기간: 6개월 초과 불가
-> 위반 시 등록취소 또는 업무정지처분
- 질병 / 징집 / 취학 / 임신 / 출산 등에는 6개월 초과 가능
3. 기간 변경 및 재개신고: 3개월 초과 휴업의 재개 또는 기간 변경 시에는 미리 신고해야 함 (전자문서 가능)
- 중개사무소 재개신고 받은 드옥관청은 중개사무소등록증 즉시 반환
4. 협회 통보: 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보해야 함
3) 간판의 철거
1. 이전사실 신고
2. 폐업사실 신고
3. 개설등록 취소처분
-> 지체 없이 철거
-> 등록관청의 대집행 가능
중개계약 및 부동산거래정보망
1) 일반중개계약
1. 중개의뢰인은 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있음
- 중개대상물 위치 및 규모
- 거래예정가격
- 중개보수
- 준수사항
2. 국토교통부장관은 계약서 서식 정하여 권장 가능 (사용, 보관의무는 없음)
2) 전속중개계약
1. 개업공인중계사의 의무
- 전속중개계약서 사용해 계약 체결해야 함, 3년 보존의무
- 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 관련 정보 7일 내 공개, 비공개 요청하면 공개하면 안됨
v 중개대상물 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물 용도, 건축연도 등
v 벽면 및 도매의 상태
v 수도, 전기, 가스, 승강기 설비, 쓰레기 처리시설 등의 상태
v 도로, 대중교통수단 연계성, 지형 등 입지조건, 일조, 소음 등 환경조건
v 권리관계 관련 사항 (권리자 인적사항은 x)
v 공법상 이용제한 및 거래규제 관한 사항
v 거래예정금액 및 공시지가 (임대차는 공개x)
- 정보공개했으면 지체 없이 중개의뢰인에게 문서로 통지
- 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 문서로 처리상홍 통지
2. 중개인의 의무
- 위약금 지급의무
v 다른 개업공인중개사에게 중개 의뢰하여 거래: 중개보수 위약금
v 전속개업공인중개사가 소개한 상대방과 따로 계약: 중개보수 위약금
v 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 계약: 중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서 소요비용 지급
3. 계약 유효기간은 3개월, 별도 약정있으면 따를 것
3. 제재
- 전속중개계약서 사용하지 않거나, 보존하지 않은 경우: 업무정지
- 중개대상물에 관한 정보 공개하지 않거나, 비공개요청에 따르지 않은 경우: 임의적 등록취소
3) 부동산거래정보망
1. 부동산거래정보망: 개업공인중개사 상호간 고류하는 정보통신망
- 사설정보망 운영 시 업무정지처분, 단체 구성해 제한한 경우 등록취소/업무정지/3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
2. 거래정보사업자: 국토교통부장관이 지정
- 지정요건
v 개인, 법인, 외국인(중개법인 제외)이 부가통신사업자
v 해당 부동산거래정보망 가입/이용신청한 개업공인중개사가 500명 이상 + 2개 이상 특/광/도에서 + 각 30명 이상
v 정보처리기사 1인 이상
v 공인중개사 1인 이상
v 컴퓨터설비 확보
- 지정신청서류
v 부가통신사업신고서 제출 확인 가능한 서류
v 가입신청서 및 중개사무소등록증 사본
v 정보처리기사 자격증 사본
v 공인중개사 자격증 사본
v 컴퓨터 성능 확인 가능한 서류
- 신청하면 국토교통부장관은 30일 이내 지정
- 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정 정하여 국토교통부장관에게 승인
- 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망 설치, 운영
3. 의무
- 거래정보사업자의무: 의뢰받은 중개대상물의 정보(만) 공개 / 사실과 다르게 공개하면 x / 차별적으로 공개하면 x
-> 위반 시 자격취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
- 개업공인중개사의무: 거짓 공개 x / 거래완성되면 지체없이거래정보사업자에게 통보 -> 위반 시 업무정지
4. 제재: 위반 시 청문하여 지정취소 할수도 있음 (사망, 해산 시는 제외)
- 부정한 방법으로 지정받은 경우
- 운영규정 승인 받지않거나 위반한 경우 -> 위반 시 500만원 이하 과태료
- 사실과 다른 정보 공개 또는 차별적 공개 -> 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
- 1년 이내 부동산거래정보망 설치, 운영하지 않은 경우
- 사망, 해산