35회 공인중개사 시험이 약 10개월 정도 남았습니다. 법이나 중개사 관련 정보가 하나도 없는 초짜입니다만, 시간을 무기로 홀로 공부해보려고 합니다. 시중에 나와있는 정보를 토대로 정리해보려고 하는데요. 모쪼록 공인중개사 준비하시는 분들께 도움이 되면 좋을 것 같아 공유합니다. 민법은 1차 시험 과목인데요, 부동산 권리취득과 권리변경, 소멸, 권리변동에 대해 개념을 익혀보도록 합니다.
목차
먼저 익혀야 할 개념은 채권과 물권에 대한 정리입니다.
채권은 계약에 관련된 법으로, 이 중에서도 돈(채권)이 오가는 계약으로 임대차계약, 매매계약 등이 있습니다.
물권은 부동산 소유와 관련된 법으로, 소유권이전등기, 저당권설정등기, 전세권설정등기 등이 있습니다.
권리의 취득
취득, 즉 생기는 것을 말합니다.
원시취득(최초취득)
주로 건물을 세우는 경우이기 때문에 흔하지는 않습니다만, 이외에도 다양한 경우가 있으니 살펴보도록 하겠습니다.
1) 건물 신축
2) 자연에서 나는 생선, 도토리, 밤 등 채집을 통해 얻은 것
3) 유실물
4) 20년간 소유를 목적으로 가지고 있으면 법률로 소유권 취득 (ex. 단독주택에서 옆집으로 정원이 넘어갔는데 이 기간이 20년이 넘었을 경우)
5) 대여금청구권 첫 취득 (ex. 어떤 건물 401호에 살던 A가 B에서 매매해서 첫 임대료 받은 경우)
6) 재결수용 (ex. 나라에서 기차역을 지으려고 하는 부지에, 각각에게 있던 권리를 지자체에서 한꺼번에 작용하는 경우)
승계취득
이전적 승계, 권리양도 등이 포함됩니다. 주로 많이 볼 수 있는 사례입니다.
1) 특정승계(매매)
2) 포괄승계(상속)
참고: 설정적 승계 소유주는 그대로 저당권 설정 (임대 - 전세, 저당)
[문제] 원시취득에 해당하는 것은? (옆을 드래그하면 답이 보입니다) (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅅ)
ㄱ. 건물의 신축으로 소유권 취득
ㄴ. 취득시효로 인한 소유권 취득
ㄷ. 선점, 가공으로 소유권 취득
ㄹ. 상속으로 지상권의 취득
ㅁ. 매매, 교환에 의한 소유권 취득
ㅂ. 건물주가 집에 저당권 설정 승계 취득
ㅅ. 재결수용으로 인한 소유권 취득
권리변경, 권리소멸
권리변경
말 그대로 권리의 내용이 바뀌는 것을 말합니다. 바뀌는 것을 세가지로 구분하고 있습니다.
1) 주체: 주인이 바뀌는 것
2) 내용: 원래 계약했던 물건이 원 상태가 아닌 다른 것으로 변경 (ex. 공장 매매하려고 했는데 불이 났으면? 손해배상으로 돈으로 돌려줘야 함)
3) 작용(순위): 1번 저당권 소멸 시 2번이 승급
권리소멸
권리가 없어지는 것 입니다. 없어진 이유를 두 가지로 구분하고 있습니다.
1) 절대적: 물건이 사라지면서 소유할 대상 자체가 사라진 것
2) 상대적: A가 B에게 건물을 팔면 A는 결과적으로 권리가 사라진 것
권리변동
권리변동은 법률요건에 의해 권리가 바뀌는 것을 뜻합니다. 법률요건과 법률사실이 많이 헷갈렸는데요, 법률사실을 통해 법률요건이 일어나고, 이것이 원인이 되어 권리변동이 된다. 라고 이해하려고 합니다.
권리변동의 법률요건
권리 변동이 일어나기 위한 전제조건(원인)이 법률요건입니다.
법률요건은 두 가지로 구분할 수 있습니다.
1) 법률행위(계약, 임대차계약, 매매, 단독행위)
2) 법률규정(불법행위, 상속, 경매, 취득시효, 채무불이행, 부당이득..)
ex. 계약 종료 후 방 안뺌 -> 비용지불하지 않고 주거지 얻고 있으므로 '부당이득'
건물에 방화 -> 불법행위
임대료를 1년째 밀리며 돈을 내고 있지 않음 -> 채무불이행
법률사실
법률사실은 의지의여부, 외부로의 표출, 적법여부 등으로 나뉘며 적법행위 중 의사표시와 준법률행위, 의사표시의 대표적 사례는 청약, 계약취소 등이며 준법률행위는 표현행위(최고장), 사실행위(행동한 것, 무주물 선점, 유실물 습득, 매장물 발견, 가공 등)로 구분할 수 있습니다.
* 헷갈리니까 알아둬야 할 것!
- 청약은 법률사실 / 매매는 법률요건 (법률행위)
- 부모사망은 법률사실 / 상속은 법률요건 (법률규정)
생소한 단어와 개념이 쏟아져 나와 어렵기만 합니다. 그래도 시간이 자산이라 믿고 천천히 가보려고 합니다. 권리에 대한 취득 변경, 소멸, 그리고 비슷하지만 다른 용어인 권리변동에 대해 알아보았습니다. 가장 중요한 예시와 복습으로 익숙해지도록 합시다.