물권적 청구권의 주체와 상대방, 기한에 대한 기본 내용을 살펴보고 실제 생활에 응용되는 사례를 세밀하게 다뤄보겠습니다. 등기제도 중 중복보존등기와 무효등기의 유용, 중간생략등기에 대한 내용을 보면서 생활 속에서 부동산 구입이나 관련될 때 활용될 수 있을지도 함께 적용해보시기 바랍니다.
목차
물권적 청구권
1) 주체
1. 현재 소유자
2. 전세권자, 신탁자 등 가능
2) 상대방
1. 현재의 방해자(점유자) - 직접, 간접 불문
2. 미등기 무허가 양수인
3) 기한
1. 소유권에 기한 물권적 청구권은 기한의 제한이 없고 소멸시효도 없음
2. 점유물반환청구권은 1년 내에 행사해야 함
4) 특수문제
1. 퇴거청구여부
- 토지소유자가 무단신축한 건물의 소유자에게 건물에서 건물 철거, 대지의 인도 청구 가능하나 퇴거청구는 불가
- 토지소유자가 건물의 점유자(임차인)에게 퇴거청구는 가능
2. 소유권을 상실한 종전 소유자도 행사할 수 있는지 여부
- 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 처분 -> 선악불문하고 신탁자는 제3자로 인해 소유권 상실, 이후 우연히 명의수탁자가 신탁부동산의 소유권을 다시 취득 -> 이미 명의신탁자는 소유권 상실했으므로 물권적 청구권 존재 자체가 인정되지 않음
- 토지소유자로부터 위조로 이전등기한 토지를 제3자에게 매각하고 소유권이전등기 완료 -> 불법원인이므로 소유권 반환 가능하나 10년이 지나 등기부취득시효 성립하여 소유권 상실 -> 이후 (종전)토지소유자가 위조한 자(말소등기의무자)에게 손해배상청구 청구해도, 이미 소유권을 상실했기 때문에 전보배상청구 불가
- 신혼부부가 건물을 담보로 근저당 진행, 이후 돈을 갚고 건물을 제3자에게 매매, 이 때 제3자는 근저당권설정등기의 말소 청구할 수 있고 신혼부부(종전 소유자)도 근저당권설정계약의 당사자로서 말소를 청구할 수 있음
3. 물권적 청구권의 행사가 제한되는 경우
- A 소유 토지를 B가 매수, 점유하고 있었는데(미등기) -> B가 C에게 매매, 점유하는 중(미등기), 이 때 A가 C에게 토지소유물반환 청구 가능한지 여부: C는 매매로 점유, 사용할 수 있는 권리가 있으므로 A가 C에게 물권적 청구권을 행사할 수 없
등기청구권
1) 의의
1. 등기청구권: 부동산 매수자(등기권리자)가 매도자(등기의무자)에게 등기절차협력을 청구할 수 있는 권리 (사법상 권리)
2. 등기신청권: 등기관을 상대로 등기를 신청할 수 있는 등기절차법상 인정되는 권리 (공법상 권리)
2) 발생 원인에 따른 등기청구권의 성질
1. 채권적 청구권인 경우: 소멸시효에 걸림 / 양도제한
- 매매, 환매, 시효완성, 가등기(에 의한 본등기청구권), 중간생략등기
- 소멸시효에 걸리지 않으려면 매수인이 점유하거나, 매수인이 점유하다가 전매해야 함
2. 물권적 청구권인 경우: 소멸시효 없음 / 양도제한 없음
- 위조, 계약해제(취소), 진정명의회복(명의신탁, 가장매매, 허위표시 등)
- 등기가 있었어야 함 (실체와 등기가 불일치한지 여부)
- 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸된 후 그 부동산을 취득한 제3자가 가등기권자에 대해 갖는 등기말소청구권
3) 등기청구권의 양도 요건
1. 매매로 인한 등기청구권: 매도인의 승낙을 요건으로 함
2. 취득시효로 인한 등기청구권: 소유자의 승낙 요건으로 하지 않음, 통지만 하면 됨
4) 부동산 미등기매수인의 지위
1. 미등기매수인은 소유권이 인정되지 않음
2. 소유권에 기한 물권적 청구권이 부인됨: 불법점유자에 대해 직접 자신의 소유권에 기한 명도청구 할 수 없음
3. 다만 매매로 인한 실질적 소유를 하고 있으므로 점유할 권리는 인정됨
부동산 등기제도
1) 중복보존등기
- 먼저 된 소유권보존등기(선등기)가 원인무효가 되지 않는 한 뒤에 된 소유권보존등기(후등기)는 실체에 부합해도 무효
2) 무효등기의 유용
1. 의의: 등기가 무효로 된 후 다시 무효등기에 부합하는 실체관계가 생긴 경우 기존의 무효등기를 그대로 재활용하는 것
- 가장매매에 의한 소유권이전등기는 무효, 나중에 적법한 매매계약하면서 그 무효인 등기를 유용하는 경우는 유효
- A의 건물에 B가 저당권이 설정한 뒤 채무변제로 저당권 소멸, 다시 A-B 합의로 무효인 저당권을 유용하기로 합의한 경우
2. 무효등기 유용의 요건
- 당사자간 합의
- 이해관계 있는 제3자가 없을 것
3. 무효등기의 유용에는 소급효가 없음: 새로한 때부터 유효
- 표제부 등기의 유용은 불가: 3층 건물을 부수고(멸실) 5층 건물 신축할 때 두 건물은 동일 건물이라 할 수 없으므로 기존 보존등기를 유용할 수 없고 그 등기는 무효
3) 중간생략등기
1. 유효성: 중간생략등기(미등기전매)는 형사처벌되는 단속규정이나 효력은 유효함
2. 3자간 합의가 있는 경우: 최초매도인에서 최종매수인으로 직접 이전등기 (승낙 필수)
- 계약당사자는 최초매도인과 중간매수(매도)인, 등기절차만 생략할 뿐
- 합의가 있었더라도 최초매도인과 중간매수인 간의 권리는 유효하므로 매매대금청구권, 소유권이전등기청구권 행사 가능
- 최초매도인은 인상된 매매대금을 지급받지 않았음을 이유로 최종매수인 명의로 소유권이전등기의무 이행 거절 가능 (동시이행항변권)
3. 3자간 합의가 없는 경우: 최초-중간-최종 순으로 순차적으로 이전등기
- 다만 최종매수인은 중간이 최초에 대해 보유한 등기청구권 대위행사 가능
- 3자간 합의 없는 상태에서 이미 경료된 중간생략등기의 효력은 유효함
4. 중간자의 등기청구권 양도 요건: 최초자의 승낙이 있어야만 함 (최종이 최초에서 직접 청구 불가)
5. 토지거래허가구역 내 중간생략등기는 각 계약 모두 처음부터 무효
6. 미등기건물의 양수인이 신축 양도인의 동의를 얻어 직접 보존등기한 경우도 유효 (중간생략등기의 응용)
4) 가등기 쟁점
1. 전제조건: 가등기는 채권적 청구권을 보존하기 위해 허용된 것
2. 본등기 전 가등기의 효력
- 실체법상 효력이 없음: 중복된 무효인 보존등기의 말소 청구 불가
- 가등기가 경료된 것만으로는 가등기된 청구권의 기초인 법률관계인 매매가 존재한다는 추정력은 인정되지 않음 (소유권이전등기를 청구할 법률관계; 매매의 존재가 추정되지 않음)
- 양자의 합의로 가등기의 부기등기 형식으로 가등기 양도 가능
- 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효 걸림
3. 본등기 후 가등기의 효력
- 물권변동의 효력은 본등기를 한 때(가등기권리자에게 소유권이전등기를 경료한 때) 발생, 소급X
- 가등기 후 경료된 중간취득등기(제3자 소유권이전, 가등기 후 가압류)는 가등기에 기한 본등기 경료시 직권말소
4. 본등기의 상대방은 가등기 당시의 소유자