물권이 이동, 소멸 등 변하는 것은 등기여부로 결정합니다. 다만 등기는 실제 사실과 맞으면 중간 과정에 문제가 있어라도 유효한 것으로 다루죠. 다만 이것은 민법에서의 경우만 다룬 것이고 이외 세법적으로 문제가 될 수 있다는 점은 기억해두시면 좋습니다. 이외 물권이 소멸되는 4가지 경우와 점유권, 취득시효에 대해 살펴보겠습니다.
목차
물권의 변동
1) 실체관계와 부합하여 유효한 등기
1. 실제는 증여이나 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료 -> 결론은 소유이므로 실체관계와 일치
2. 중간생략등기의 합의 없이 미리 중간생략등기가 경료 -> 전원 합의 없더라도 양도계약이 적법하게 성립
3. 모두(冒頭)생략등기 -> 건물 신축한 원시취득자에게 매매로 승계취득한 자가 쌍방 합의하에 직접 소유권보존등기 경료
4. 존속기간 시작 전 경료된/건물 완성 전 경료된 등기 효력 -> 유효
5. 위조문서에 의한 등기가 실체관계와 부합한 경우 -> ex. 갑 소유 토지를 을이 위조 서류로 소유권이전등기 경료, 그러나 소송 중 을이 갑으로부터 실제 매수하면 실체에 부합하는 유효 등기
2) 등기의 추정력
- 등기가 존재하면 그와 일치하는 실체적 권리관계 존재하는 것으로 추정
1. 현재 명의인이 적법한 권리자로 추정 (다투는 자가 무효사유를 입증해야 함)
- 담보물권의 등기가 경료되면 존재뿐 아니라 피담보채권이 존재하는 것으로 추정 (근저당권등기는 별개)
- 가등기는 법률관계가 있다고 추정하지 않음
2. 대리에 의한 매매의 경우 소유권이전등기의 대리권존재의 추정
3. 소유권이전등기는 전 소유자가 부인하더라도 적법한 등기원인으로 소유권 취득한 것으로 추정
- 단, 소유권보존등기는 전 소유자가 사실을 부인하면 추정력이 깨짐
3) 등기의 추정력 깨지는 경우
1. 계약서가 진정하지 않은 것임이 입증된 때 (가짜계약서)
2. 사망자 명의 등기신청에 의해 경료된 등기
- 단, 등기의무자의 사망 전에 등기원인(매매)이 이미 존재하면 무효 아님
- 특별조치법(임야소유권)은 강한 추정력으로 인해 사망일자보다 늦게 매수일자 있어도 추정력 유지
3. 보존등기
- 등기명의인이 원시취득자가 아님이 증명된 경우
- 전 소유자가 양도사실을 부인하는 경우
4. 보존등기 명의인 이외의 자가 토지를 사정받은 것이 밝혀진 때 (조상땅찾기)
4) 점유의 추정력과의 관계
- 점유는 동산에만 적용됨
5) 등기가 불법말소된 경우
- 등기는 사라져도 물권은 사라지지 않음
- 등기는 물권의 효력발생요건에 불과하고 효력존속요건은 아니므로 소멸하지 않음 (회복등기 가능)
물권의 소멸
1) 멸실
- 건물이 멸실되면 소유권은 말소등기 없이 소멸
- 토지가 해면 아래에 잠기면서 복구가 곤란하고, 효용을 상실하면 소유권은 영구히 소멸 -> 포락된 토지가 다시 성토되어도 다시 소유권 취득 불가
2) 소멸시효
- 소유권은 소멸시효에 걸리지 않음
- 점유권, 유치권 소멸시효 없음
- 담보물권 소멸시효 없음
- 용익물권은 20년 사용, 수익 방치하면 소멸
3) 물권의 포기
- 등기해야 소멸
- 지상권자가 포기하려면 저당권자의 동의 필요
4) 혼동
1. 소유권과 제한물권의 혼동: 제한물권이 소멸
- 혼동으로 소멸되는 제한물권이 제3자의 권리의 목적인 때나 후순위 권리자가 존재하면 소멸하지 않음
ex. 저당권 (다만 1번 저당권자가 상속으로 소유권 취득하면 1번 저당권 소멸)
ex. 지상권과 지상권을 목적으로 하는 저당권이 있다면 지상권 소멸하지 않음
ex. 임차권이 대항요건 갖춘 후에 저당권 설정되고, 임차권자가 매매 취득하면 임차권 소멸하지 않음
ex. 갑의 토지에, 을이 지상권, 병이 지상권을 목적으로 한 저당권 있는 경우 -> 을이 지상권을 병에게 양도하면, 병이 지상권과 저당권을 함께 갖게 되므로 -> 저당권이 혼동으로 소멸
2. 혼동의 효과
- 등기 없어도 됨
- 다만, 매매와 근저당권 같이 갖아서 근저당권 소멸했으나 -> 매매가 무효여서 소유권이 무효되면 -> 근저당권 부활
3. 혼동의 원칙이 적용되지 않는 경우
- 점유권: 다른 권리와 병존 가능
- 지상권과 양도담보권이 동일이 귀속 시: 양도담보권은 소유권이전등기만 해줄 뿐 실제 소유권이 아니므로 병존 가능
점유권
1) 선의점유자의 과실취득권
- 매매가 무효, 취소된 경우에는 선의점유자 과실취득권(제201조) 적용되나 해제된 경우에는 적용되지 않음
2) 점유보호청구권
1. 점유물반환청구권: 침탈이 있어야 함
- 침탈 당하고 1년 내 행사해야 함 (소송제기)
- 침탈에 해당하지 않는 경우: 사기로 명도해주거나, 직접점유자가 임의로 타인에게 점유를 인도 (뇌물 등)
2. 침탈자의 선의의 승계인에게는 청구권 행사 불가
- 선의의 승계인으로부터 다시 악의의 전득자에게 점유 이전되더라도 점유물반환청구 불가
3. 점유의 소와 본권의 소
- 점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 않음 (서로 독립적)
취득시효
- 취득시효는 평온, 공연하게 20년 점유하면 취득시효 등기청구권 생김
1) 등기청구권 성질
1. 등기청구권 성질: 채권적 청구권 / 10년 소멸시효 / 점유상태 유지되면 소멸시효x / 점유 상실하면 그 때부터 10년 시효
2. 점유승계인 지위: 점유만 승계하고 등기청구권(법률효과)는 승계x / 전 점유자의 등기청구권을 대위할 뿐 직접 청구 불가
3. 등기청구권 양도: 시효완성자는 소유자의 승낙이 아니라 채권양도 통지로 양도 가능
2) 등기청구 상대방
1. 등기청구 상대방은 시효완서 당시의 진정한 소유자
- 제3자 명의 등기가 원인 무효라면 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없음
2. 원소유자가 제3자에게 처분했다가 다시 회복된 경우: 10년 이내면 소멸시효 기간 내이므로 회복 시 청구 가능
3) 제3자에게 취득시효 주장 여부
1. 시효 완성 전: 점유상태 유지되면 취득시효 완성 당시의 등기명의인(제3자)에게 취득시효 완성 주장 가능
2. 시효 완성 후: 주장할 수 없음
- 시효완성 후 제3자가 소유자되고, 새로운 기산점부터 취득시효 완성하면 제3자에게 취득시효 주장 가능
4) 등기경료 전 시효완성자
1. 취득시효 완성 후 등기 전이라고 해서 불법점유를 이유로 건물철거와 대지 인도 청구 불가
- 부당이득반환 청구 불가
5) 원소유자 처분 시 책임소재
1. 점유자가 취득시효 완성 사실을 알면서 고의로 제3자에게 처분한 경우
- 점유자와 소유자간에는 서로 계약 관계는 아니므로 채무불이행책임은 성립하지 않음
- 다만, 불법행위로 인한 손해배상청구는 가능
2. 소유자가 모르고 제3자에게 처분하면 아무런 책임 없음