양도소득세는 등기 여부와 상관없이 부과됩니다. 다만 미등기 시에는 불이익이 더해지게 됩니다. 또한 특정 기간 내 증여받은 뒤 양도를 하면 부당이익을 잡기 위해 원칙과 다른 방식을 적용하기도 합니다. 또한 양도소득세는 국내가 아닌 해외에 있는 자산 처분시에도 적용되기도 합니다.
목차
미등기 양도자산
1) 미등기 양도시 불이익
1. 비과세 및 감면 적용 배제
2. 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 적용 배제
3. 70% 최고세율 적용
4. 필요경비개산공제의 불이익: 양도차익 추계방법에 의해 계산할 때 등기된 자산은 필요경비개산공제액에서 3%이지만 미등기는 0.3% 적용
2) 등기의제하는 경우
1. 장기할부조건
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정
3. 농지의 교환 또는 분합
4. 비과세대상인 1세대 1주택으로 무허가주택
5. 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 않아서 토지취득등기 하지 못한 경우
6. 건설사업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도
양도소득금액의 특례
1) 부담부증여에 대한 양도차익 계산
1. 양도가액 = 양도 당시의 자산의 가액 X 채무액 / 증여가액 (채무액)
2. 취득가액 = 취득 당시의 자산의 가액 X 채무액 / 증여가액 (채무액)
2) 고가주택 및 조합원입주권에 대한 양도차익 계산 (1세대 1주택 비과세 요건 갖춘 경우)
고가주택의 양도차익 = 전체 양도차익 X (양도가액 - 12억원) / 양도가액
3) 양도소득금액의 구분계산
1. 양도소득금액은 소득별로 구분 (자산별X)
2. 결손금은 다른 소득금액과 합산하지 않음
4) 이월과세와 부당행위계산 부인의 비교
- 이월과세란: 증여와 이후 양도 사이에 10년이 경과하지 않았을 때 적
| 구분 | 이월과세 | 특수관계자 부당행위계산의 부인 |
| 관계 | 배우자 및 직계존비속 | 특수관계자 (EX. 형제, 자매) |
| 적용대상 | 토지, 건물, 부동산 권리, 특정시설물이용권 | 양도소득세 과세대상 자산 |
| 기간 | 증여 후 10년 이내 | |
| 납세의무자 | 수증자 | 당초 증여자 (직접 양도한 것으로 간주) |
| 기납부 증여세 | 필요경비로 공제 | 필요경비로 공제X |
| 연대납세의무 | 없음 | 있음 |
| 부당 감소 여부 | 감소 없어도 적용 | 감소 있어야만 적용 - 증여 후 우회양도 - 저가양도, 고가매수: 시가와 거래가 차액이 5% 또는 3억원 이상 |
| 취득가액 계산 | 증여자 취득 당시를 기준 | |
양도소득세 납세절차
1) 신고
1. 예정신고
- 신고의무자: 양도차익이 없거나 손해 본 경우에도 적용, 수시부과세액 있으면 공제
- 신고기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
<예외>
- 부동산허가구역에 있는 토지 양도 시, 허가받기 전 대금 청산했으면 허가일이 속하는 달의 달일부터 2개월
- 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분 양도로 보는 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
- 불이행 시 가산세: 일반무신고 20% / 일반과소신고 10% / 부정신고 40% / 납세고지 전 납부지연가산세 1일 마다 0.022%
- 예정신고 때 잘못했으나 확정신고 때 신고 잘하면 가산세의 50% 감면
2. 확정신고
- 납세의무자: 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용, 예정신고 산출세액 또는 수시부과세액 있으면 공제
- 확정신고기한: 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (토지거래허가구역 관련 시 허가일 다음 연도 5월)
- 예정신고 했으면 확정신고 생략 가능, 다만 2회 이상 예정신고 했으면 확정신고 해야함
- 불이행 시 가산세: 일반무신고 20% / 일반과소신고 10% / 부정신고 40% / 납세고지 전 납부지연가산세 1일 마다 0.022%
- 신축/증축한 건물을 5년 이내 양도하면서 추계 방식 취득가액 적용 시에는 환산취득가액 5% 해당금액을 양도소득결정세액에 더함 (산출세액 없어도 적용)
2) 물납과 분할납부
1. 물납은 허용되지 않음
2. 분할납부: 예정신고기한 또는 확정신고기한까지 신청
- 납부할 세액이 1천만원 초과 ~ 2천만원 이하: 1천만원 초과 금액 분할납부 (EX. 세액 1500만원이면 1000만원 500만원)
- 납부할 세액이 2천만원 초과 : 세액의 50% 이하의 금액 (EX. 세액 3000만원이면 1500만원 1500만원)
3. 양도소득세 납부세액에 부가세는 없으나, 감면하는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 부과
3) 양소도득 결정, 경정 징수
- 추가납부세액이 있으면 세무서장이 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수
4) 국외자산에 대한 양도소득세
- 거주자: 양도일 현재 계속해서 국내에 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자
- 등기 여부와 관계없이 과세
- 양도.취득가액: 실지거래가액 원칙이나 시가 적용 가능
- 세율: 차등세율 (등기, 보유기간 관계X)
- 장기보유특별공제 X
- 양도소득기본공제 O