보유한 자산을 처분할 때 남는 차액에 대한 세금을 양도소득세라고 합니다. 이 때 이 세금을 면제해주거나 줄여주는 경우가 있습니다. 양도소득세를 내는 경우라면 계산방법을 숙지하고 조금이나마 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아볼 수도 있겠습니다.
목차
양도소득세의 면제와 경감
1) 8년 이상의 자경농지에 대한 감면
1. 양도소득세 감면의 종합한도
- 1년간 감면한도: 1억원
- 5년간 감면한도: 2억원
2) 농지대토에 대한 양도소득세 감면
1. 자경농민이 경작상 필요에 의해 자기 농지를 양도하고 대신 새로운 농지를 취득하는 것
2. 해당 토지가 주거지역 등에 편입되거나, 도시개발법 등에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정 받은 경우: 편입/지정 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 감면
3. 양도소득세 감면의 종합한도
- 1년간 감면한도: 1억원
- 5년간 감면한도: 2억원
양도소득세 계산구조
(1)양도가액
(-) 필요경비 : 취득가액 + 기타 필요경비(자본적 지출액, 양도직접비용 또는 개산공제액)
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(2) 양도차익
(-) 장기보유특별공제액
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(3) 양도소득금액
(-) 양도소득기본공제액
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(4) 양도소득과세표준
(x) 세율 : 초과누진세율(6~45%), 비례세율(40/50/60/70 등)
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(5) 양도소득 산출세액
(-) 세액공제액
(-) 감면세액
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결정세액
(+) 가산세
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총결정세액
(-) 기납부세액
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납부세액
양도차익의 계산
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
(1) 양도차익의 산정
1. 양도가액과 취득가액의 동일기준 적용: 실지거래가액이 원칙, 불분명한 경우 추계조사 결정, 경정
(2) 추계적용 순서
1. 양도가액: 매매사례가격 -> 감정가액 -> 기준시가
2. 취득가액: 매매사례가격 -> 감정가액 -> 환산취득가액 -> 기준시가
3. 매매사례가액, 감정가액은 양도일/취득일 전후 각 3개월 이내 자료
4. 환산취득가액 계산: 양도 실지거래 또는 매매사례가액 또는 감정가액 X (취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)
- 감정가액 또는 환산취득가액 적용 시 5년 이내 신축, 증축 건물을 양도하는 경우 -> 감정가액 또는 환산취득가액의 5% 해당 금액을 양소독 결정세액에 더함 (산출세액이 없는 경우에도 적용)
5. 기준시가
- 토지: 개별공시지가 (지정지역 내 토지는 배율 곱해줌)
- 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권): 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액 + 프리미엄
(3) 실지거래가액에 의하는 경우의 양도가액
1. 원칙: 실지거래가액
- 특수관계인에 해당하는 법인에 양도하는 경우 시가를 실지거라개악으로 봄
(4) 취득가액 및 기타 필요경비
필요경비 = 취득가액 + 자본적 지출액 + 양도직접비용
1. 취득가액에 포함되는 경우
- 현재가치할인차금, 매입가액에 취득세, 등록면허세, 등기비용, 컨설팅비용
- 취득에 관한 쟁송에 소요된 소송비용, 화해비용 등
- 당사자 약정에 의한 이자 상당액
2. 취득가액에 제외되는 경우
- 대출 이자, 지급기일 지연 이자
- 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 (배우자 또는 직계존비속산 이월은 포함)
- 부당행위계산에 의한 시가초과액
- 다른 소득금액 계산시 필요경비로 산입된 소송화해비용, 감가상각비, 현재가치할인차금상각액 등
3. 자본적 지출액
- 부동산 수명 연장하는데 지출한 개조, 설치, 복구, 증설, 확장공사, 용도변경 등 비용(내용연수 연장)
- 취득 후 소송비용, 화해비용 (이미 산입된 것은 제외)
- 수용 시 소요된 소송비용, 화해비용 (이미 산입된 것은 제외)
- 개발부담금, 재건축부담금
-> 세금계산서, 신용카드매출전표 등이나 금융거래 증명서류 확인 필요 (취득세, 등록면허세는 영수증 없어도 가능)
- 수익적 지출액은 제외 (도장비용, 방수비용, 도배장판비용)
4. 양도직접비용
- 증권거래세
- 신고서 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 부동산중개수수료
- 명도비용 등
- 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손
5. 필요경비 추계방법 (필요경비개산공제액)
- 토지, 건물: 취득 당시 기준시가의 3% (미등기양도자산은 0.3%)
- 지상권, 전세권, 등기된 임차권: 7% (미등기양도자산 제외)
- 부동산을 취득할 수 있는 권리, 기타 자산, 주식 등: 1%
- 취득가액을 환산가액을 하는 경우 필요경비 산정: 환산취득가액 + 필요경비개산공제액 VS 자본적지출액 + 양도직접비용 중 큰 금액
양도소득금액의 계산을 위한 장기보유특별공제
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
1) 적용대상
1. 적용대상: 등기된 토지, 건물 + 보유기간 3년 이상, (원래)조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)
2. 적용 배제대상: 국외, 미등기, 3년 미만
2) 공제액
장기보유특별공제 금액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율
1. 일반적인 경우 공제율: (보유연수 X 2%)
- 3년 이상 6% ~ 15년 이상 30%
- 다주택자, 2년 거주하지 않은 고가주택 등의 1세대 1주택, 상가 포함
2. 양도소득세가 과세되는(고가주택 등) 1세대 1주택 공제율: (보유연수 X 4% + 거주연수 X 4%)
- 보유기간은 3년 이상이어야 함
- 거주기간은 2년 이상이어야 함
- 보유 3년 + 거주 2년 20%, 보유 3년 + 거주 3년 24%, 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상 80%
3) 장기보유특별공제 적용 시 보유기간
1. 일반적인 경우: 취득일부터 양도일까지
2. 증여받은 자산에 대한 이월과세의 경우: 기존 소유자(증여한 배우자 또는 직계존비속)가 취득한 날부터
3. 가업상속공제가 적용 시: 기존 소유자(피상속인)이 취득한 날부터
4. 조합원입주권의 장기보유특별공제 적용시의 보유기간: 기존 건물/토지 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간
5. 상속, 증여: 상속/증여 개시된 날부터
4) 토지와 건물 함께 양도
- 장기보유특별공제는 양도자산별로 각각 적용
양도소득과세표준 계산을 위한 양도소득기본공제
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
1) 공제대상
- 미등기 양도자산을 제외한 모든 양도자산은 보유기간 관계 없음
2) 공제액
1. 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타 자산
2. 주식 및 출자지분
3. 파생상품
4. 신탁수익권
-> 각 소득별로 연 250만원까지 공제
3) 공제방법
1. 자산을 여러 차례 양도한 경우: 날짜 순서대로, 다만 감면소득금액 있는 경우는 제외
2. 거주자, 비거주자 모두 적용
3. 국내, 국외자산 각각 적용
4. 공동 소유자산을 양도하면 공동소유자 각각 적용 (인적 공제)
양도소득산출세액의 세율
양도소득세 산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율
1) 표준세율
1. 토지, 건물(주택 제외) 및 부동산에 관한 권리(조합원입주권 및 분양권 제외)
- 미등기 양도자산: 70%
- 등기 양도자산: 50%(1년 미만 보유) / 40%(2년 미만) / 6~45%(2년 이상) / * 비사업용 토지는 2년 이상 + 10%
v 과세표준 1400만원 이하 6%, 10억 초과 45%
2. 주택 및 조합원입주권, 주택 분양권
- 주택 및 조합원 입주권
v 미등기 70%
v 등기: 70%(1년 미만) / 60%(2년 미만) / 6~45%(2년 이상)
- 주택 분양권: 70%(1년 미만) / 60%(1년 이상)
3. 기타 자산: 기간 관계없이 6~45% (골프회원권 등)
2) 특례세율
1. 비사업용 토지
- 지정지역 내 비사업용 토지: 누진세율 + 10%
- 지정지역 외 비사업용 토지: 누진세율 + 20%
2. 비사업용 토지가 보유기간 2년 미만인 경우 적용한 양도소득 산출세액 vs 40% 또는 50% 적용 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 함
3) 보유기간의 계산
1. 상속: 피상속인이 해당 자산을 취득한 날
2. 증여: 수증자가 증여받은 날
- 증여이월과세는 증여자가 해당 자산을 취득한 날